我孫子総合事務所・相続・遺言・債務問題

相続手続き・遺言書作成代行から債務問題の解決まで

プロフィール

我孫子総合事務所(AIO)

Author:我孫子総合事務所(AIO)
災害で犠牲になられた皆様に衷心より哀悼の意を表し、そのご冥福をお祈り申し上げます。

また、被災された皆様に、心からのお見舞いを申し上げます。

そして、一日も早い復興を切にお祈り申し上げます。

What is a Nintei-Shiho-Shoshi Lawyer? 

Nintei-Shiho-Shoshi Lawyers are permitted to represent clients in various summary court proceedings such as civil trial, compromise and conciliation and so on. The summary courts have the original jurisdiction over civil cases ,involving claims for amounts not exceeding 1,400,000 yen.
There are 438 summary courts in Japan.


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相続税の改正

基礎控除の縮小

2015年以後の相続税の基礎控除の算出方法

2014年12月まで 5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=基礎控除額

2015年1月以降 3,000万円+(600万円×法定相続人の数)=基礎控除額




グレーゾーン金利とは

利息制限法という法律があります。
これは、お金を貸した場合の利息について定めた法律です。
この法律によれは、最高年20%を超える利息は、「超えた部分について無効」としています。
ところが、実際には消費者金融の貸付や信販会社のキャッシングの多くは、年20%以上29.2%以下の利率をとっています。
これは、これらの貸金業者については、「出資法」という法律があり、年29.2%を超える利率による貸付は罰せられるからです。
この「利息制限法」による金利と、「出資法」による金利との差の部分が、「グレーゾーン金利」と呼ばれるものです。
つまり、黒でも白でもない微妙な部分というわけです。
ところが、最近の裁判では、この「グレーゾーン金利」の部分は無効であるという判決が多く出されています。
これによって、貸金業者からお金を借りた人が、支払ってきた金利のうち、「利息制限法」を超える利息は無効とされることとなりました。
つまり、「グレーゾーン金利」は、はっきりと「ブラックゾーン金利」となったわけです。
したがって、既に支払った無効な部分は、元金の支払に充てられるべきだとされたのです。
そのため、過去の取引を「利息制限法」の利率で計算しなおす必要が生じました。
この計算のことを「引き直し計算」といいます。
この「引き直し計算」をすると、多くの場合は元金が減り、場合によっては元金すら払い過ぎていることがあります。
この払い過ぎたお金のことを、「過払い金」と呼んでいます。


不動産登記規則の一部が改正されます。

今般、不動産登記の申請情報およびその添付情報等の保存期間を延長するための整備を行うとともに、商業・法人登記事務の集中化の実施にともなう整備のために規則の改正が行われます。

概要は次のとおりです。
① 不動産登記規則第28条に定める情報の保存期間について、不動産登記の申請情報及びその添付情報等の一部の情報の保存期間を30年に延長する。
② 規則第36条の資格証明情報の省略等の取扱いにつき、商業・法人事務の集中化の実施後において、集中化により商業・法人事務を取り扱わないこととされる登記所が不動産登記の申請を受けた場合であっても、従前と同じ扱いをすることができるようにする。
③ 平成20年7月下旬、公布・施行の予定。



不動産登記令の一部改正(半ライン方式)
添付情報別送方式・特例方式

オンライン申請を可能にする新不動産登記法が施行されてから二年が過ぎました。
しかし、その活用はきわめて低調です。
その原因は、オンライン申請に必要となる公的個人認証(住民基本台帳カード)が全くといっていいほど普及していないことと、登記の添付情報とされている公的機関の証明(戸籍謄本、各種許可書、裁判書等)の電子化が進んでいないことにあります。
このような状況が改善されなければ、不動産登記のオンライン申請件数の増加期待することは困難です。
そこで、このような状況が一定程度解消されるまでの間、オンライン申請の際の添付情報の全部又は一部を書面で送付すること(別送)が許容されることとなりました。

内容
① オンライン申請をする場合に、添付情報が書面に記載されているときは、当分の間、その書面を登記所に提出する方法により添付情報を提供することができるものとします。
  添付情報が書面に記載されている場合としては、例えば、委任状(実印を押印し、印鑑証明書を添付する)を作成した場合や、売買契約書を作成して売買した場合などが想定されます。
② 添付情報を別送する場合には、申請情報(及び添付情報の一部)がオンラインで送信されることが必要ですが、その送信後の取り扱いの明確化を図るため、その旨が申請情報に盛り込まれることとなります。
③ 別送を認めることにより、オンライン申請の場合にも添付情報の一部が書面で提出されることとなるのに伴い、書面申請に関する規定のうち、必要な規定については、準用することとなりました。
イ) 第17条、公務員が作成した代表者の資格証明書等については作成から3か月以内のものを使用するとなどを定めた規定
ロ) 第18条、委任による代理人(復代理人を含む)の権限を証する情報を記載した委任状には、本人等の記名・押印をし、かつ、印鑑証明書を貼付しなければならないことなどを定めた規定
ハ) 第19条、承諾書面・同意書面が必要になる場合には、作成者が記名・押印をし、かつ、印鑑証明書を添付しなければならないことを定めた規定
④ 特に、権利の登記については、登記原因が備わっていないにもかかわらず、順位の確保を図ることを目的として、オンライン申請を行うおそれがあることから、登記原因を証する情報を記載した書面を提出する場合には、あらかじめ、その書面に記載された情報を記録した電磁的記録を提供しなければならないものとされています。
この電磁的記録とは、具体的には、書面をスキャナーで読み取って作成したPDFファイルのことです。
なお、この電磁的記録の送信は、添付情報の原本となる書面の写しをあらかじめ送付させるのと同様な意味合いですから、その作成者が誰であるかは必ずしも重要とはいえません。
そこで、登記令第12条第2項の適用除外を設け、作成者は電子署名を行うこと要しないものとされました。
⑤ 施行日
平成20年1月15日


各位
                       平成19年11月吉日
              
司法書士法人 我孫子総合事務所

晩秋の候、貴社におかせられましても、ますますご清栄のことと存じます。
さて、明年度より下記のとおり「オンライン申請に係る登録免許税の税額控除制度」
が創設されましたので、取り急ぎお知らせいたします。
なお、本事務所におきましても、極力本制度を取り入れ、お客様の税負担軽減のお手伝いをいたしたいと考えておりますので、よろしくお願い申し上げます。

オンライン申請に係る登録免許税の税額控除制度の創設

平成20年1月1日から平成21年12月31日までの間に、電子情報処理組織を使用して次の登記の申請を行った場合には、その登記に係る登録免許税額から、その100分の10に相当する金額(上限が5000円)を控除することとされました。

(1) 不動産の所有権の保存若しくは移転登記又は抵当権の設定登記

(2) 次の法人の設立登記
① 株式会社、合名会社、合資会社又は合同会社
② 保険業法に規定する相互会社
③ 中間法人法に規定する中間法人
④ 資産の流動化に関する法律に規定する特定目的会社
⑤ 投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人

なお、具体的には、不動産登記に関しては平成20年1月15日、商業法人登記に関しては平成20年1月4日からの施行となります。


控除額は登録免許税額の10%

上限は5000円

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⑥  売却基準価額若しくは一括売却の決定、物件明細書の作成又はこれらの手続に重大な誤りがあること。

 売却基準価額の決定や物件明細書の作成、またはこれらの手続に重大な誤りがあった場合には、最高価買受人が適切な価額評価ができなかった可能性があります。そこで、このような場合には、買受けを強制しないことが公平だとされているのです。

また、一括売却の決定やその手続きに重大な誤りがあった場合には、債務者等の利益が害されているおそれがあるので、同様な扱いがされているのです。

⑦ 売却の手続に重大な誤りがあること。

売却の手続に、民事執行法71条1号-6号所定以外の重大な誤りがあった場合をさします。
たとえば、売却実施期日等の指定、公告、通知の不備等が挙げられます。


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From AIO
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2010/07/31 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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③  最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない者の計算において買受けの申出をした者であること。
これは、買受資格のない者が、自分の出資で、他人にその名で買受の申出をさせ、法令上の資格制限を潜脱する行為を防ぐ趣旨の規定です。
④ 四  最高価買受申出人、その代理人又は自己の計算において最高価買受申出人に買受けの申出をさせた者が次のいずれかに該当すること。
イ その強制競売の手続において第65条第1号に規定する行為をした者
ロ その強制競売の手続において、代金の納付をしなかつた者又は自己の計算においてその者に買受けの申出をさせたことがある者
ハ 第65条第2号又は第3号に掲げる者
本項は、悪質な競売ブローカーを排除することを、目的とした規定です。

 第75条第1項の規定による売却の不許可の申出があること。
最高価買受申出人は、買受申出から代金納付までの間に、天災その他の自己の責任ではない事由で不動産に損傷が生じた場合には、売却決定前であれば、最高価買受申出人は執行裁判所に対して、売却不許可の申出をすることができます。
From AIO
2010/07/30 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第71条(売却不許可事由)
 執行裁判所は、次に掲げる事由があると認めるときは、売却不許可決定をしなければならない。
一  強制競売の手続の開始又は続行をすべきでないこと。
二  最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格若しくは能力を有しないこと又はその代理人がその権限を有しないこと。
三  最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない者の計算において買受けの申出をした者であること。
四  最高価買受申出人、その代理人又は自己の計算において最高価買受申出人に買受けの申出をさせた者が次のいずれかに該当すること。
イ その強制競売の手続において第65条第1号に規定する行為をした者
ロ その強制競売の手続において、代金の納付をしなかつた者又は自己の計算においてその者に買受けの申出をさせたことがある者
ハ 第65条第2号又は第3号に掲げる者
五  第75条第1項の規定による売却の不許可の申出があること。
六  売却基準価額若しくは一括売却の決定、物件明細書の作成又はこれらの手続に重大な誤りがあること。
七  売却の手続に重大な誤りがあること。


執行裁判所は、売却不許可事由の存否を調査し、不許可事由があると認めるときは、売却不許可の決定をします。

不許可事由は、次の七つに限られます。

① 強制競売の手続の開始または続行をすべきでないこと。
これは強制執行開始の要件が備わっていないのに手続が開始された場合や強制執行停止・取り消しの要件が備わっているのに手続が続行された場合をさします。

② 最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格若しくは能力を有しないことまたはその代理人がその権限を有しないこと。
買受申出人が債務者である場合、買受申出人が権利無能力、意思無能力、行為能力制限がある場合、無権代理人が買受申出をした場合等が、これに該当します。
もっとも、行為能力制限と無権代理の場合には、追認の問題がありますから、売却決定期日終了までに適法な追認があれば、この限りではありません。


From AIO
2010/07/29 00:00|訟務関係TB:0CM:0

第70条(売却の許可又は不許可に関する意見の陳述)
 不動産の売却の許可又は不許可に関し利害関係を有する者は、次条各号に掲げる事由で自己の権利に影響のあるものについて、売却決定期日において意見を陳述することができる。

売却の許可または不許可に対して利害関係を有する者は、売却決定期日に出頭し、売却不許可事由のうち自己の権利に影響のあるものについて、意見を陳述することができます。

期日前に、このような意見を記載した書面を提出した場合には、当該期日における書面審理の資料として用いられることも考えられます。

審尋や意見陳述によっても、当該期日では、売却の許否が決まらないときは、次回期日を指定して、期日を続行することになります

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From AIO
2010/07/28 00:00|訟務関係TB:0CM:0
第69条(売却決定期日)
 執行裁判所は、売却決定期日を開き、売却の許可又は不許可を言い渡さなければならない。


売却が実施された後、 執行裁判所は、売却決定期日を開き、売却の許可または不許可を言い渡さなければなりません。

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執行裁判所が、最高価買受申出人に対して、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下す審査を行う期日のことを売却決定期日といいます。

通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から1週間以内の日に指定することになります。

執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行います。

そして、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除いて、売却許可決定を下します。
売却許可決定が下されたときは、その内容は裁判所の掲示場に公告されます。



From AIO
2010/07/27 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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差押債権者が、執行裁判所から強制競売の手続きを停止する旨の通知を受けた日から3カ月以内に、買受申出をしようとする者があることを理由として売却実施の申出をしないときは、執行裁判所は、強制競売の手続を取り消して、事件を終了させることができます。

また、差押債権者の申出によって、書記官が売却を実施させたが、買受の申出がなかったときも同様です。



From AIO
2010/07/26 00:00|訟務関係TB:0CM:0
第68条の3(売却の見込みのない場合の措置)
 執行裁判所は、裁判所書記官が入札又は競り売りの方法による売却を三回実施させても買受けの申出がなかつた場合において、不動産の形状、用途、法令による利用の規制その他の事情を考慮して、更に売却を実施させても売却の見込みがないと認めるときは、強制競売の手続を停止することができる。この場合においては、差押債権者に対し、その旨を通知しなければならない。
2  差押債権者が、前項の規定による通知を受けた日から三月以内に、執行裁判所に対し、買受けの申出をしようとする者があることを理由として、売却を実施させるべき旨を申し出たときは、裁判所書記官は、第64条の定めるところにより売却を実施させなければならない。
3  差押債権者が前項の期間内に同項の規定による売却実施の申出をしないときは、執行裁判所は、強制競売の手続を取り消すことができる。同項の規定により裁判所書記官が売却を実施させた場合において買受けの申出がなかつたときも、同様とする。


執行裁判所は、裁判所書記官が入札または競り売りの方法による売却を3回実施させても、買受申出がなかつた場合には、不動産の形状、用途、法令による利用の規制その他の事情を考慮して、更に売却を実施させても売却の見込みがないと認めるときは、強制競売の手続を停止することができます。

その場合には、差押債権者にその旨を通知しなければなりません。

なお、差押債権者が執行裁判所に対し、この通知を受けた日から3カ月以内に、買受申出をしようとする者があることを理由として、売却を実施を求めた場合には、裁判所書記官は、売却を実施させなければなりません。



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From AIO
2010/07/25 00:00|訟務関係TB:0CM:0
差押債権者が予備的買受申立をするには、買受可能価額以上の額(申出額)を定めて、次の入札または競り売りの方法による売却の実施において申出額に達する買受けの申出がないときは自ら申出<額で不動産を買い受ける旨の申出を記載した書面を提出し、かつ、申出額に相当する保証の提供をしなければなりません(民執規51条の4第1項)。

なお、事情の変更があつたときは、執行裁判所は、申立てによりまたは職権で、保全処分を取り消し、または変更することができます。

その他、売却のための保全処分(55条)の規定が準用されます。


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2010/07/24 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第68条の2(買受けの申出をした差押債権者のための保全処分等)
 執行裁判所は、裁判所書記官が入札又は競り売りの方法により売却を実施させても買受けの申出がなかつた場合において、債務者又は不動産の占有者が不動産の売却を困難にする行為をし、又はその行為をするおそれがあるときは、差押債権者(配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。次項において同じ。)の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、担保を立てさせて、次に掲げる事項を内容とする保全処分(執行裁判所が必要があると認めるときは、公示保全処分を含む。)を命ずることができる。
一  債務者又は不動産の占有者に対し、不動産に対する占有を解いて執行官又は申立人に引き渡すことを命ずること。
二  執行官又は申立人に不動産の保管をさせること。
2  差押債権者は、前項の申立てをするには、買受可能価額以上の額(以下この項において「申出額」という。)を定めて、次の入札又は競り売りの方法による売却の実施において申出額に達する買受けの申出がないときは自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出をし、かつ、申出額に相当する保証の提供をしなければならない。
3  事情の変更があつたときは、執行裁判所は、申立てにより又は職権で、第1項の規定による決定を取り消し、又は変更することができる。
4  第55条第2項の規定は第1項に規定する保全処分について、同条第3項の規定は第1項の規定による決定について、同条第6項の規定は第1項の申立てについての裁判、前項の規定による裁判又は同項の申立てを却下する裁判について、同条第7項の規定は前項の規定による決定について、同条第8項及び第9項並びに第55条の2の規定は第1項に規定する保全処分を命ずる決定について、第55条第10項の規定は第1項の申立て又は同項の規定による決定の執行に要した費用について、第63条第4項の規定は第2項の保証の提供について準用する


入札または競り売りの方法による売却を実施しても、買受の申出がなかった場合には、不動産を占有する債務者または、占有権原をいずれ出現するであろう買受人に対抗できない占有者が、不動産の売却を困難にする行為をし、またはその行為をするおそれがある場合には、執行裁判所は、差押債権者(配当要求の終期後に強制競売または競売の申立てをした差押債権者を除く。)の申立てにより、買受人が代金を納付するまでの間、担保を立てさせて、①債務者または不動産の占有者に対し、不動産に対する占有を解いて執行官または申立人に引き渡すことを命じる保全処分、または②執行官または申立人に不動産の保管をさせることを命じる保全処分をなすことができます。

なお、①、②にともに必要があるときは、公示保全処分を含みます。

執行官保管だけでなく、差押債権者による保管を認めた点で、従来認められていた保全処分とは異なっています。



From AIO
2010/07/23 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第68条(債務者の買受けの申出の禁止)
 債務者は、買受けの申出をすることができない。

強制競売における執行債務者は、買受申出人になれません。

その理由は、債務者は買受人となって購入できる資金を有するのであれば、それを債務の弁済にあてるべきであり、また、買受人となって代金を支払わないことによって、強制競売の遅延をはかるおそれがあるからです。

すなわち、保証金の不返還の制度も、債務者にとっては次回の競売の売却代金の一部に充当されることになり、それは自らの債務の弁済に当てられ、債務者の損失とはならないため、代金支払いの間接強制の手段とはなり得ないからです。


From AIO
2010/07/22 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第67条(次順位買受けの申出)
 最高価買受申出人に次いで高額の買受けの申出をした者は、その買受けの申出の額が、買受可能価額以上で、かつ、最高価買受申出人の申出の額から買受けの申出の保証の額を控除した額以上である場合に限り、売却の実施の終了までに、執行官に対し、最高価買受申出人に係る売却許可決定が第80条第1項の規定により効力を失うときは、自己の買受けの申出について売却を許可すべき旨の申出(以下「次順位買受けの申出」という。)をすることができる。

最高価買受申出人に次いで高額の買受申出をした者(次順位者)の申出額が、買受可能額を超え、かつ、最高価買受申出人の申出額から保証の額を控除した額を超えるときは、次順位者は、最高価買受人が代金を支払わないために売却許可決定が効力を失った場合には、次順位買受の申出をすることができます。

つまり、次順位者は、自分に対して売却許可をされたい旨の申出ができるわけです。

この申出は、売却の実施の終了までに執行官に対してされなければなりません。
 
なお、開札が終わつたときは、執行官は、最高価買受申出人を定め、その氏名または名称および入札価額を告げ、かつ、次順位買受けの申出をすることができる入札人がある場合には、その氏名または名称および入札価額を告げて次順位買受けの申出を催告した後、入札期日の終了を宣しなければならないことになっています(民執規41条3項)。


From AIO
2010/07/21 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第66条(買受けの申出の保証)
 不動産の買受けの申出をしようとする者は、最高裁判所規則で定めるところにより、執行裁判所が定める額及び方法による保証を提供しなければならない。

買受申出の保証額とは、入札に当たって提供しなければならない金額のことです。

期日入札における買受けの申出の保証の額は、最低売却価額の10分の2とされています(民執規39条1項)。

ただし、執行裁判所は、相当と認めるときは、この額を超える保証の額を定めることができます(同条2項)。
 
この買受けの申出の保証は、入札書を差し出す際に次に掲げるものを執行官に提出する方法により提供しなければならなりません(民執規40条1項)。
①  金銭
②  銀行又は執行裁判所の定める金融機関が自己を支払人として振り出した持参人払式の一般線引小切手で、提示期間の満了までに5日以上の期間のあるもの
③  銀行又は執行裁判所の定める金融機関が執行裁判所の預金口座のある銀行を支払人として振り出した持参人払式の一般線引小切手で、提示期間の満了までに5日以上の期間のあるもの
②  銀行等が買受けの申出をしようとする者のために一定の額の金銭を執行裁判所の催告により納付する旨の期限の定めのない支払保証委託契約が買受けの申出をしようとする者と銀行等との間において締結されたことを証する文書

もっとも、 執行裁判所は、相当と認めるときは、金銭を提出する方法により買受けの申出の保証を提供することができない旨を定めることができます(同条2項)。



From AIO
2010/07/20 00:00|訟務関係TB:0CM:0

第65条(売却の場所の秩序維持)
 執行官は、次に掲げる者に対し、売却の場所に入ることを制限し、若しくはその場所から退場させ、又は買受けの申出をさせないことができる。
一  他の者の買受けの申出を妨げ、若しくは不当に価額を引き下げる目的をもつて連合する等売却の適正な実施を妨げる行為をし、又はその行為をさせた者
二  他の民事執行の手続の売却不許可決定において前号に該当する者と認定され、その売却不許可決定の確定の日から二年を経過しない者
三  民事執行の手続における売却に関し刑法 (明治40年法律第45号)第95条 から第96条の三3 まで、第197条から第197条の4まで若しくは第198条又は公職にある者等のあっせん行為による利得等の処罰に関する法律 (平成12年法律第130号)第1条第1項 、第2条第1項若しくは第4条の規定により刑に処せられ、その裁判の確定の日から二年を経過しない者

執行官は、売却場所の秩序を維持するため、次の者に対して、売却の場所に入ることを制限し、もしくはその場所から退場させ、または買受けの申出をさせないことができます。

暴行、脅迫等によって他人の買受申出を妨害し、あるいは不当に価額の引き下げる目的で連合する等、売却の適正な実施を妨げる行為をした者またはそれらの行為をさせた者、他の民事執行の手続の売却不許可決定において以上に該当する者と認定され、その売却不許可決定の確定の日から2年を経過しない者、および民亊執行における売却に関して、公務執行妨害、封印破棄、強制執行妨害、競売入札妨害、談合、贈収賄等の罪で有罪判決を受けて、その裁判確定の日から2年を経過しない者が対象となります。

執行官は、売却場所の秩序を維持するために必要があれば、参集者に身分に関する証明を求め、また執行裁判所の援助を求めることができます(民執規43条)。

裁判所の援助とは、具体的には裁判所からの警官の派出要請等のことです。



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2010/07/19 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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執行官は、内覧を実施する場所における秩序を維持するため必要があると認めるときは、その場所に参集した者に対し、身分に関する証明を求めることができます(民執規51条の3第5項)。
 
執行官は、内覧の実施に際し、自ら不動産に立ち入り、かつ、内覧参加者を不動産に立ち入らせることができます。

執行官は、内覧参加者の中に内覧の円滑な実施を妨げる行為をする者があれば、その物に対し、不動産に立ち入ることを制限し、または不動産から退去させることができます。
 
執行裁判所は、内覧の円滑な実施が困難であることが明らかであるときは、内覧実施命令を取り消すことができます。


From AIO
2010/07/18 00:00|訟務関係TB:0CM:0
内覧実施命令があった場合には、裁判所書記官は、知れている占有者に対して、命令の内容を通知しなければなりません(民執規51条の2第4項)。

内覧は、売却の実施の時までに実施しなければなりません。
内覧の趣旨から、当然の規定です。

買受希望者が、内覧をするためには、内覧への参加の申出をしなければなりません(民執規51条の3)。

ただし、一定の除外事由のある者は、内覧に参加できません。
ここでいう一定の除外事由のある者とは、不動産を買い受ける資格または能力を有しない者その他最高裁判所規則(民執規51条の3第4項)で定める事由がある者のことをいいます。



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2010/07/17 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第64条の2(内覧)
 執行裁判所は、差押債権者(配当要求の終期後に強制競売又は競売の申立てをした差押債権者を除く。)の申立てがあるときは、執行官に対し、内覧(不動産の買受けを希望する者をこれに立ち入らせて見学させることをいう。以下この条において同じ。)の実施を命じなければならない。ただし、当該不動産の占有者の占有の権原が差押債権者、仮差押債権者及び第59条第1項の規定により消滅する権利を有する者に対抗することができる場合で当該占有者が同意しないときは、この限りでない。
2  前項の申立ては、最高裁判所規則で定めるところにより、売却を実施させる旨の裁判所書記官の処分の時までにしなければならない。
3  第1項の命令を受けた執行官は、売却の実施の時までに、最高裁判所規則で定めるところにより内覧への参加の申出をした者(不動産を買い受ける資格又は能力を有しない者その他最高裁判所規則で定める事由がある者を除く。第5項及び第6項において「内覧参加者」という。)のために、内覧を実施しなければならない。
4  執行裁判所は、内覧の円滑な実施が困難であることが明らかであるときは、第1項の命令を取り消すことができる。
5  執行官は、内覧の実施に際し、自ら不動産に立ち入り、かつ、内覧参加者を不動産に立ち入らせることができる。
6  執行官は、内覧参加者であつて内覧の円滑な実施を妨げる行為をするものに対し、不動産に立ち入ることを制限し、又は不動産から退去させることができる。


執行裁判所は、差押債権者の申立があるときは原則として、執行官に対して内覧実施命令を発しなければなりません。

内覧とは、不動産の買受けを希望する者をこれに立ち入らせて見学させることをいいます。

この申立は、最高裁判所規則の定めるところによって(民執規51条の2)、売却を実施させる旨の裁判所書記官の処分の時までにしなければなりません。

不動産の占有者が差押債権者に対抗できる占有権限を有する場合には、当該占有者の同意がないときは、内覧実施命令を発することはできません。


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2010/07/16 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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裁判所書記官は、期間入札の方法を選んだときは、入札期間,開札期日、売却決定期日を定めます。

入札期間は、1週間以上1月以内の範囲で定め、開札期日は入札期間満了後1週間以内の日とし、売却決定期日は、やむを得ない場合を除いて、開札期日から1週間以内の日とします(民執規46条)。

これらの期日が定められたときは、裁判所書記官は、売却期日(または入札期間の開始日)の2週間前までに、売却すべき不動産の表示、売却基準価額並びにこれらの期日及び場所その他の事項を公告し,公告事項を記載した書面を不動産所在地の市町村の掲示場に掲示するよう嘱託し、債務者や債権者等に期日等の通知をします(民執規46条5項等)。

また、この公告をするときに、不動産の買受の申出の参考となるべき事項を日刊紙等に公示することができます。

この公示をしたときは、市町村の掲示場への公告事項を記載した書面の掲示をする必要はありません(民執規36条2項等)。


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2010/07/15 00:00|訟務関係TB:0CM:0
期間入札は、入札書を入れて封をして、改札期日を記載した封筒を執行官に差し出す方法により行います。

あるいは、その封筒を更に別の封筒に入れ、郵便等により執行官に送付する方法で行います(民執規47条)。

この封筒の差し出し、送付は、入札期間内に行われなければなりません。

入札人の保証の提供は、執行裁判所の預金口座に一定の額の金銭を振り込んだ旨の金融機関の証明書、または支払保証委託契約文書を、入札書の入った封筒とともに執行官に提出する方法によります(民執規47条)。


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2010/07/14 00:00|訟務関係TB:0CM:0
いずれの方法による売却も執行官によって実施されます。

期日入札については、執行官が、期日の開始の宣言を行い、注意事項を告知します。

そして、売却される物件を読み上げた上、それを催告します。

もし、特別の売却条件がある場合には、それも明確にします。

入札の催告後20分を経過するまでは、入札を締め切ってはなりません(民執規41条1項)。

入札は、入札人本人または代理人が期日に出頭して、執行官に入札書を差し出して行います(民執規38条1項)。

一旦出した入札の変更・取消は認められません(同条7項)。

入札人は、入札書を差し出すに際し、売却基準価額の2割の額の保証を金銭その他民亊執行規則40条の定める小切手ないし支払保証委託契約文書によって提出しなければなりません(民執規39条、40条)



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2010/07/13 00:00|訟務関係TB:0CM:0
特別売却では、提供すべき保証の額は、執行裁判所が裁量で自由に決められます(民執規51条3項)。

また、保証の提供方法としては、金銭または裁判所が相当と認める有価証券を執行官に提出する方法に限られています(同条4項)。

なお、特別売却調書は、買受の申出があったときに限って作成・提出すれば足り、売却の実施が功を奏さなかったときは、その旨を適宜執行裁判所に通知するをもって足ります(同条5項)。



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2010/07/12 00:00|訟務関係TB:0CM:0

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期間入札が一般的な理由は、この方法による場合は、買受希望者は入札書を郵送すればよいので、悪質な専門業者が介入する余地がないからです。

期間入札で適法な買受申出がないときは、特別売却が実施されることになります。

具体的には、裁判所書記官がその裁量により実施方法を定めます。

通常、一定の期間を定め、その期間内に売却基準価額以上の額で買受を申し出た者があれば、先着順で、その者に売却することになっています。


From AIO
2010/07/11 00:00|訟務関係TB:0CM:0

第64条(売却の方法及び公告)
 不動産の売却は、裁判所書記官の定める売却の方法により行う。
2  不動産の売却の方法は、入札又は競り売りのほか、最高裁判所規則で定める。
3  裁判所書記官は、入札又は競り売りの方法により売却をするときは、売却の日時及び場所を定め、執行官に売却を実施させなければならない。
4  前項の場合においては、第20条において準用する民事訴訟法第93条第1項 の規定にかかわらず、売却決定期日は、裁判所書記官が、売却を実施させる旨の処分と同時に指定する。
5  第三項の場合においては、裁判所書記官は、売却すべき不動産の表示、売却基準価額並びに売却の日時及び場所を公告しなければならない。
6  第1項、第3項又は第4項の規定による裁判所書記官の処分に対しては、執行裁判所に異議を申し立てることができる。
7  第10条第6項前段及び第9項の規定は、前項の規定による異議の申立てがあつた場合について準用する。


不動産の売却準備手続が終了すると不動産の売却が実施されます。

具体的には、物件明細書の作成が終わると、裁判所書記官が不動産の売却方法を定めます。


売却方法には、期間入札、期日入札、競り売り、特別売却があります(民執規34条。51条)。
入札とは、特定の期間または特定の日において、自由に参加した買受希望者に入札書を提出してもらい、入札書を開札した結果、最も高い入札価額を記載した買受希望者を最高価買受人と定める方法です。

競り売りとは、特定の期日に、一定の場所に集まった買受希望者に買受申出額を競り上げさせる方法です。

特別売却とは、入札または競り売りを実施したが、適法な買受の申出がなかった場合に、裁判所書記官の定める方法で行われるものです。

期間入札が最も一般的です。


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2010/07/10 00:00|訟務関係TB:0CM:0
第三のケースは、買受可能価額では手続費用は払えても優先債権者には完全な弁済ができないときでも、差押債権者が強制執行の続行について、完全な弁済を得る優先債権者を除く優先債権者の同意を得たことを証明した場合です。

この証明がなされれば、手続は続行することになります。

この場合は、差押債権者は配当を受けることはできません。

これは、民亊執行法における無益執行の禁止の例外規定です。



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2010/07/09 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第二の場合は、差押債権者が手続費用と優先債権の合計額を超える額で、自ら買受けの申出をし、申出額に相当する保証を提供する場合です。

この場合、手続は続行され、差押債権者は買受申出人の一人となります。

もし、その申出額が最高価であれば差押債権者が買受人となります。

また、それ以上の申出額があれば、その申出人が買受人となります。

この制度により、差押債権者は無剰余とならないことを保証しながら、当該不動産がいくらで売れるかを試すことが許されています。

もっとも、差押債権者が、 買受けの申出の額が申出額に達しないときは、申出額と買受けの申出の額との差額を負担する旨の申出をしたり、申出額と買受可能価額との差額に相当する保証の提供をする場合には、差押債権者は買受人とはなれません。


From AIO
2010/07/08 00:00|訟務関係TB:0CM:0
通知を受けた差押債権者がとるべき申出・保証・証明には三つの場合があります。

第一には、差押債権者が無剰余ではないことを証明した場合です。

たとえば、優先債権の額が裁判所の認定した額より小さい、あるいは優先債権が存在しないことを証明した場合です。

また、当該不動産が手続費用と優先債権を弁済してもなお剰余が生じる程の価額で売却できることを証明した場合も含まれます。

これらの証明がなされた場合には、手続は続行します。


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From AIO
2010/07/07 00:00|訟務関係TB:0CM:0

目的不動産の真の価額は本来ならば、買受人が売却代金を納付した時点で確定すべきです。

しかし、それを待って初めて、無剰余と判断して今まで進行してきた手続を取り消すのは、手続経済上問題があります。

さらに、無益執行をその時点まで引きずって、長期間にわたり債務者に受忍させることは甚だ酷だといえます。

そこで、無剰余か否かの判断は、売却準備手続の最終段階で判断することにしています。

すなわち、売却基準価額が定められた後に、それを前提として、不動産の買受可能価額で、手続費用と優先債権を弁済すれば余剰を生じる見込みがないと判断されるときは、差押債権者に通知をすることになります。
通知を受けた差押債権者が、通知を受けた日から1週間以内に、所定の申出・保証または証明をしない限り、執行裁判所は当該強制競売の手続きを取り消すことができるものとしています。


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From AIO
2010/07/06 00:00|訟務関係TB:0CM:0
無剰余の判断基準としては、無剰余執行禁止の趣旨から判断して、次の場合がそれに該当します。

① 差押債権者の債権に優先する債権(優先債権)がない場合において、不動産の買受可能価額が執行費用
のうち共益費用であるもの(手続費用)の見込額を超えないとき。

② 優先債権がある場合において、不動産の買受可能価額が手続費用及び優先債権の見込額の合計額に満たないとき。

なお、執行裁判所は、以上のいずれかに該当すると認めるときは、すなわち、不動産の買受可能価額で手続費用と優先債権を弁済すれば剰余を生ずる見込みがないと判断される場合には、その旨を差押債権者に通知しなければならないことになっています。



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2010/07/05 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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第63条(剰余を生ずる見込みのない場合等の措置)
 執行裁判所は、次の各号のいずれかに該当すると認めるときは、その旨を差押債権者(最初の強制競売の開始決定に係る差押債権者をいう。ただし、第47条第6項の規定により手続を続行する旨の裁判があつたときは、その裁判を受けた差押債権者をいう。以下この条において同じ。)に通知しなければならない。
一  差押債権者の債権に優先する債権(以下この条において「優先債権」という。)がない場合において、不動産の買受可能価額が執行費用のうち共益費用であるもの(以下「手続費用」という。)の見込額を超えないとき。
二  優先債権がある場合において、不動産の買受可能価額が手続費用及び優先債権の見込額の合計額に満たないとき。
2  差押債権者が、前項の規定による通知を受けた日から一週間以内に、優先債権がない場合にあつては手続費用の見込額を超える額、優先債権がある場合にあつては手続費用及び優先債権の見込額の合計額以上の額(以下この項において「申出額」という。)を定めて、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に定める申出及び保証の提供をしないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。ただし、差押債権者が、その期間内に、前項各号のいずれにも該当しないことを証明したとき、又は同項第2号に該当する場合であつて不動産の買受可能価額が手続費用の見込額を超える場合において、不動産の売却について優先債権を有する者(買受可能価額で自己の優先債権の全部の弁済を受けることができる見込みがある者を除く。)の同意を得たことを証明したときは、この限りでない。
一  差押債権者が不動産の買受人になることができる場合
     申出額に達する買受けの申出がないときは、自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出及び申出額に相当する保証の提供
二  差押債権者が不動産の買受人になることができない場合
     買受けの申出の額が申出額に達しないときは、申出額と買受けの申出の額との差額を負担する旨の申出及び申出額と買受可能価額との差額に相当する保証の提供
3  前項第2号の申出及び保証の提供があつた場合において、買受可能価額以上の額の買受けの申出がないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。
4  第2項の保証の提供は、執行裁判所に対し、最高裁判所規則で定める方法により行わなければならない。


差押債権者が、執行した結果、請求債権に関して全く弁済を受けられないことが見込まれる執行のことを、無剰余執行といいます。
民亊執行法は、この無剰余執行を原則として禁止しています。
すなわち、売却代金から差押債権者に優先する権利者に完全に弁済し、これができない場合には、売却自体を禁止することにしているのです。
これにより、優先をする権利者は、意に添わない時に権利行使を強制され、そのあげく完全な満足を得ることなく権利を失うことを免れます。
つまり、換価時期の選択権が保障されているのです。
無剰余執行が禁止されているもう一つの趣旨は、無益執行の禁止ということにあります。
強制執行とは、債権者の申立により、国家権力が債務者の財産関係に強制的に介入し、当該債権の満足をはかる制度ですが、申立債権者が全く配当を受けられない強制執行は、このような犠牲を払ってまで行う根拠に乏しいからです。


From AIO
2010/07/04 00:00|訟務関係TB:0CM:0
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物件明細書は、前述のように買受希望者の意思決定のための判断資料を提供するという機能を有しています。

さらに、引渡命令発令の可否についての判断資料をも提示することになります。

物件明細書は、買受希望者にとっては買受の申出をするか否か、またその申出額をいくらにするかについて等の意思決定をする上での不可欠な情報源となります。

もっとも、物件明細書には公信力がありませんから、物件明細書に記載していなかった権利があったら、買受人と引き受けとなってしまいます。

また、記載されている権利でも実際には存在しなかったら、買受人は取得できません。

だし、買受人が物件明細書の記載を信じて、ある価格で、その不動産を買い受ける判断をした場合には、買受人を保護する解釈が必要になります。

そうすることによって、買受人を保護し、かつ競売の公正な機能を高めることができるからです。

そのように趣旨の最高裁判例もあります(平8・1・26)。

また、引渡命令発令の可否についての判断資料としての物件明細書の機能に関しては、民執法83条1項但書に次のように明示している点が重要です。

すなわち、「事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者」以外の債務者または不動産の占有者に対し、不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができるとしています。

これは、物件明細書の記載内容が引渡命令発令の可否の判断資料となり得るという趣旨の規定です。

物件明細書は、現況調査報告書、評価書とならんで3点セットと呼ばれています。

インターネットでも閲覧可能です。



From AIO
2010/07/03 00:00|訟務関係TB:0CM:0
競売は広く一般市民から買受人を募集し、適正な価格で目的不動産を売却する制度ですから、その判断の資料となる物件明細書の記載は詳細である方が望ましいのはいうまでもありません。
そこで、前述の必要的記載事項の他に、買受希望者が意思決定する際に重要だと思われる事項についても、物件明細書に記載します。
この事項のことを、任意的記載事項といいます。

任意的記載事項として、次のようなものが考えられます。
① 占有者およびその占有権限。
買受希望者にとっては、占有者の有無、それがある場合には、占有者に対する引渡命令発令の可否は大きな関心事です。
そのため、占有者が存在するときは、占有者、占有現況、占有開始時期等を記載し、引渡命令発令の可能性についての判断資料を買受希望者に提供することになっています。

② 建物の敷地利用権。
建物の敷地利用権が、買受希望者にとっての重大関心事であることは当然ですが、法定地上権が成立する場合を除いて、必要的記載事項とされていません。
そこで、任意的記載事項として通常、建物の敷地利用権についての記載がなされています。

③ 区分所有建物の滞納管理費等。
買受人が区分所有者となった場合、その支払義務を承継しますから、買受希望者にとって当然、切実な関心事となります。
そこで、注意を喚起する目的で通常、記載されることになっています。


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From AIO
2010/07/02 00:00|訟務関係TB:0CM:0

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