我孫子総合事務所・相続・遺言・債務問題

相続手続き・遺言書作成代行から債務問題の解決まで

プロフィール

我孫子総合事務所(AIO)

Author:我孫子総合事務所(AIO)
災害で犠牲になられた皆様に衷心より哀悼の意を表し、そのご冥福をお祈り申し上げます。

また、被災された皆様に、心からのお見舞いを申し上げます。

そして、一日も早い復興を切にお祈り申し上げます。

What is a Nintei-Shiho-Shoshi Lawyer? 

Nintei-Shiho-Shoshi Lawyers are permitted to represent clients in various summary court proceedings such as civil trial, compromise and conciliation and so on. The summary courts have the original jurisdiction over civil cases ,involving claims for amounts not exceeding 1,400,000 yen.
There are 438 summary courts in Japan.


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相続税の改正

基礎控除の縮小

2015年以後の相続税の基礎控除の算出方法

2014年12月まで 5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)=基礎控除額

2015年1月以降 3,000万円+(600万円×法定相続人の数)=基礎控除額




グレーゾーン金利とは

利息制限法という法律があります。
これは、お金を貸した場合の利息について定めた法律です。
この法律によれは、最高年20%を超える利息は、「超えた部分について無効」としています。
ところが、実際には消費者金融の貸付や信販会社のキャッシングの多くは、年20%以上29.2%以下の利率をとっています。
これは、これらの貸金業者については、「出資法」という法律があり、年29.2%を超える利率による貸付は罰せられるからです。
この「利息制限法」による金利と、「出資法」による金利との差の部分が、「グレーゾーン金利」と呼ばれるものです。
つまり、黒でも白でもない微妙な部分というわけです。
ところが、最近の裁判では、この「グレーゾーン金利」の部分は無効であるという判決が多く出されています。
これによって、貸金業者からお金を借りた人が、支払ってきた金利のうち、「利息制限法」を超える利息は無効とされることとなりました。
つまり、「グレーゾーン金利」は、はっきりと「ブラックゾーン金利」となったわけです。
したがって、既に支払った無効な部分は、元金の支払に充てられるべきだとされたのです。
そのため、過去の取引を「利息制限法」の利率で計算しなおす必要が生じました。
この計算のことを「引き直し計算」といいます。
この「引き直し計算」をすると、多くの場合は元金が減り、場合によっては元金すら払い過ぎていることがあります。
この払い過ぎたお金のことを、「過払い金」と呼んでいます。


不動産登記規則の一部が改正されます。

今般、不動産登記の申請情報およびその添付情報等の保存期間を延長するための整備を行うとともに、商業・法人登記事務の集中化の実施にともなう整備のために規則の改正が行われます。

概要は次のとおりです。
① 不動産登記規則第28条に定める情報の保存期間について、不動産登記の申請情報及びその添付情報等の一部の情報の保存期間を30年に延長する。
② 規則第36条の資格証明情報の省略等の取扱いにつき、商業・法人事務の集中化の実施後において、集中化により商業・法人事務を取り扱わないこととされる登記所が不動産登記の申請を受けた場合であっても、従前と同じ扱いをすることができるようにする。
③ 平成20年7月下旬、公布・施行の予定。



不動産登記令の一部改正(半ライン方式)
添付情報別送方式・特例方式

オンライン申請を可能にする新不動産登記法が施行されてから二年が過ぎました。
しかし、その活用はきわめて低調です。
その原因は、オンライン申請に必要となる公的個人認証(住民基本台帳カード)が全くといっていいほど普及していないことと、登記の添付情報とされている公的機関の証明(戸籍謄本、各種許可書、裁判書等)の電子化が進んでいないことにあります。
このような状況が改善されなければ、不動産登記のオンライン申請件数の増加期待することは困難です。
そこで、このような状況が一定程度解消されるまでの間、オンライン申請の際の添付情報の全部又は一部を書面で送付すること(別送)が許容されることとなりました。

内容
① オンライン申請をする場合に、添付情報が書面に記載されているときは、当分の間、その書面を登記所に提出する方法により添付情報を提供することができるものとします。
  添付情報が書面に記載されている場合としては、例えば、委任状(実印を押印し、印鑑証明書を添付する)を作成した場合や、売買契約書を作成して売買した場合などが想定されます。
② 添付情報を別送する場合には、申請情報(及び添付情報の一部)がオンラインで送信されることが必要ですが、その送信後の取り扱いの明確化を図るため、その旨が申請情報に盛り込まれることとなります。
③ 別送を認めることにより、オンライン申請の場合にも添付情報の一部が書面で提出されることとなるのに伴い、書面申請に関する規定のうち、必要な規定については、準用することとなりました。
イ) 第17条、公務員が作成した代表者の資格証明書等については作成から3か月以内のものを使用するとなどを定めた規定
ロ) 第18条、委任による代理人(復代理人を含む)の権限を証する情報を記載した委任状には、本人等の記名・押印をし、かつ、印鑑証明書を貼付しなければならないことなどを定めた規定
ハ) 第19条、承諾書面・同意書面が必要になる場合には、作成者が記名・押印をし、かつ、印鑑証明書を添付しなければならないことを定めた規定
④ 特に、権利の登記については、登記原因が備わっていないにもかかわらず、順位の確保を図ることを目的として、オンライン申請を行うおそれがあることから、登記原因を証する情報を記載した書面を提出する場合には、あらかじめ、その書面に記載された情報を記録した電磁的記録を提供しなければならないものとされています。
この電磁的記録とは、具体的には、書面をスキャナーで読み取って作成したPDFファイルのことです。
なお、この電磁的記録の送信は、添付情報の原本となる書面の写しをあらかじめ送付させるのと同様な意味合いですから、その作成者が誰であるかは必ずしも重要とはいえません。
そこで、登記令第12条第2項の適用除外を設け、作成者は電子署名を行うこと要しないものとされました。
⑤ 施行日
平成20年1月15日


各位
                       平成19年11月吉日
              
司法書士法人 我孫子総合事務所

晩秋の候、貴社におかせられましても、ますますご清栄のことと存じます。
さて、明年度より下記のとおり「オンライン申請に係る登録免許税の税額控除制度」
が創設されましたので、取り急ぎお知らせいたします。
なお、本事務所におきましても、極力本制度を取り入れ、お客様の税負担軽減のお手伝いをいたしたいと考えておりますので、よろしくお願い申し上げます。

オンライン申請に係る登録免許税の税額控除制度の創設

平成20年1月1日から平成21年12月31日までの間に、電子情報処理組織を使用して次の登記の申請を行った場合には、その登記に係る登録免許税額から、その100分の10に相当する金額(上限が5000円)を控除することとされました。

(1) 不動産の所有権の保存若しくは移転登記又は抵当権の設定登記

(2) 次の法人の設立登記
① 株式会社、合名会社、合資会社又は合同会社
② 保険業法に規定する相互会社
③ 中間法人法に規定する中間法人
④ 資産の流動化に関する法律に規定する特定目的会社
⑤ 投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資法人

なお、具体的には、不動産登記に関しては平成20年1月15日、商業法人登記に関しては平成20年1月4日からの施行となります。


控除額は登録免許税額の10%

上限は5000円

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(補足説明)

1 民法第605条の「物権を取得した者に対しても,その効力を生ずる」という文言は,①物権を取得した者に対して賃借権を対抗することができること,②物権を取得した者に対して賃貸人たる地位が移転すること(賃貸借契約が承継されること)を意味するものとされています。

もっとも,①の賃借権の対抗の問題と,②の賃貸人たる地位の移転の問題とは,それぞれ異なる問題であることから,両者の規律を分けて定めるべきであるとの指摘があります。

また,②の賃貸人たる地位の移転に関する規律は,同条の「物権を取得した者」のうち,賃貸人である所有者からその有権を譲り受けた者や賃貸人である地上権者からその地上権を譲り受けた者との関係でのみ問題となる規律であり,例えば賃貸人である所有者から地上権の設定を受けた者や抵当権の設定を受けた者との関係で問題となる規律ではないことから,①「物権を取得した者」に該当する全ての者との関係で問題となる賃借権の対抗に関する規律と,②一部の者のみとの関係で問題となる賃貸人たる地位の移転に関する規律とを分けて定めるべきであるとの指摘もあります。

本文(1)(2)は以上の指摘を踏まえたものです。

2 本文(3)について,(概要)に掲げた判例(最判平成11年3月25日判時1674号61頁)は,賃貸不動産を譲り受けた新所有者が賃借権の対抗を受けるときは,特段の事情がない限り,賃貸人たる地位は新所有者に当然に承継されることを前提とした上で,旧所有者と新所有者との間に賃貸人たる地位を留保する旨の合意があるだけでは上記の特段の事情には当たらないとしています。

もっとも,実務では,例えば賃貸不動産の信託による譲渡等の場面において賃貸人たる地位を旧所有者に留保するニーズがあり,そのニーズは賃貸人たる地位を承継した新所有者の旧所有者に対する賃貸管理委託契約等がされたという構成によっては賄えないとの指摘があります。

すなわち,例えば賃貸管理のノウハウを持たない新所有者が旧所有者にそれを委託するのみであれば,賃貸人たる地位
自体は新所有者に承継させた上で,賃貸人である新所有者が旧所有者との間で賃貸管理委託契約等を締結すれば足ります。

しかし,賃貸不動産の信託による譲渡等の場面においては,新所有者(信託の受託者)が修繕義務や費用償還義務等の賃貸人としての義務を負わないことを前提とするスキームを構築するニーズがあり,上記の賃貸管理委託契約等を締結することではそのニーズに応えることができず,賃貸人たる地位自体を旧所有者に留保する必要があるとの指摘がされています。

この問題を考えるに当たっては,賃貸人たる地位を留保したまま賃貸不動産の所有権のみを移転させると,賃借人は所有権を失った旧所有者との間で転貸借等の関係に立つこととなり,その後に新所有者と旧所有者との間の法律関係が債務不履行解除等によって消滅すると,賃借人は新所有者からの明渡請求等に応じなければならないことになりますから,そのような地位に自らの意思とは無関係に立たされることとなる賃借人の不利益に配慮する必要があります。

そこで,賃貸人たる地位を留保する旨の合意に加えて,新所有者を賃貸人,旧所有者を賃借人とする賃貸借契約を締結することを要件とし(本文(3)第1文),その賃貸借契約が終了したときは改めて賃貸人たる地位が旧所有者から新所有者
又はその承継人に当然に移転するというルールを用意することとしています(本文(3)第2文)。

新所有者と旧所有者との間で賃貸借契約を締結することを要件としているのは,①賃貸人たる地位の留保合意がされる場合には,新所有者から旧所有者に何らかの利用権限が設定されることになりますが,その利用権限の内容を明確にしておくことが望ましいとの指摘,②賃貸人たる地位を留保した状態で新所有者が賃貸不動産を更に譲渡すると,その譲渡によって新所有者と旧所有者との間の利用関係及び旧所有者と賃借人との間の利用関係が全て消滅し,新所有者からの譲受人に対して賃借人が自己の賃借権を対抗することができなくなるのではないかとの疑義を生じさせないためには,新所有者と旧所有者との間の利用関係を賃貸借としておくことが望ましいとの指摘,③賃貸借に限定したとしても,それによって旧所有者と新所有者との間の合意のみで賃貸人たる地位の留保が認められることになるのですから,現在の判例法理の下で賃借人の同意を個別に得ることとしている実務の現状に比べると,旧所有者と新所有者にとって不当な不便が課されるものではないとの指摘を踏まえたものです。

また,以上とは異なる観点から,賃貸人たる地位を留保したまま賃貸不動産の所有権のみを移転させると,賃借人は所有権を失った旧所有者に対して敷金返還請求権等を行使せざるを得ないことになりますから,そのような地位に自らの意思とは無関係に立たされることとなる賃借人の不利益にも配慮する必要があるとの指摘があります。

これに対しては,悪質な事案については敷金返還請求権等を被保全債権とする詐害行為取消権を行使することによって賃貸不動産の譲渡行為を取り消すという手段が考えられることから(前記第15,1の(注3)参照),賃借人の保護に重大な支障を生ずることはないとの指摘がされています。

ところで,実務においては,賃貸人たる地位を旧所有者に留保することのニーズのほかに,新所有者がその取得した所有権を留保したまま賃貸人たる地位のみを旧所有者以外の第三者に譲渡することのニーズがあるとされ,賃貸不動産の信託による譲渡等の実務においては,むしろこの方法を用いる例が多いとの指摘があります。

一般に,賃貸不動産の所有権と共に賃貸人たる地位を譲渡する場合には,賃借人の承諾を要しないとされていますが(後記5参照),所有権の譲渡を伴わないで賃貸人たる地位のみを譲渡することについては,少なくとも従来は消極に解されてきました。

もっとも,本文(3)の新所有者が賃貸人たる地位を旧所有者に留保する行為は,新所有者がその取得した所有権を留保したまま賃貸人たる地位のみを他人に譲渡する行為と同様と捉える余地があり得ます。

仮にこの捉え方を前提として本文(3)の要件に沿って考えますと,①新所有者と第三者との間で賃貸人たる地位のみを譲渡する旨の合意をしたことに加え,②新所有者を賃貸人,第三者を賃借人とする賃貸借契約を締結したことを要件とし(本文(3)第1文参照),その賃貸借契約が終了したときは賃貸人たる地位が第三者から新所有者又はその承継人に当然に移転するというルールを用意することによって(本文(3)第2文参照),新所有者がその取得した所有権を留保したまま賃貸人たる地位のみを第三者に譲渡することを認める余地があり得ます。

前記第21の契約上の地位の移転に関する規律との関係でいえば,その規律の特則として位置づけられる本文(3)の規律を類推適用する場面であるとの理解ですが,この問題については引き続き解釈に委ねられることを前提としています。

3 本文(4)は,新所有者が自己の賃貸人たる地位を賃借人に対抗することができるかどうかに関する規律ですから,新所有者が登記を備えていない場合であっても,賃借人の側から新所有者を賃貸人と認めて賃料の支払等を行うことは可能であることを前提としています(最判昭和46年12月3日判時655号28頁)。

4 本文(5)について,有益費の償還請求は賃貸借が終了した時点の賃貸人に対して行うものと考えられますから(民法第608条第2項,第196条第2項参照),有益費償還債務の当然承継に関する規律は必要でないとも考えられます。

もっとも,(概要)に掲げた判例(最判昭和46年2月19日民集25巻1号135頁)は,有益費償還債務の当然承継
に関するもの(民法第608条第2項が準用する同法第196条第2項の「回復者」は新所有者を指す旨を判示したもの)ですから,本文(5)においても,必要費,有益費の別を問わない規律としています。
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2013/12/31 06:57|法律情報TB:0CM:0

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